Le marché immobilier recule de 20%, les Canadiens n’ont toujours pas les moyens d’acheter une maison

Le marché immobilier canadien vient de connaître l'une des corrections les plus brutales de l'histoire moderne, les prix des logements ayant chuté d'environ 20 % à l'échelle nationale par rapport à leur pic de 2022. Malheureusement, les Canadiens estiment que cette baisse n'est pas suffisante, en particulier les jeunes adultes qui espèrent acheter leur première maison. Même si les prix ont chuté de 20 %, l'accessibilité au logement reste largement hors de portée des jeunes Canadiens. Une nouvelle analyse de Bloomberg soutient que le ralentissement a mis en évidence un problème plus profond. Selon cette analyse, les prix se sont tellement déconnectés des revenus que même une correction majeure n'a pas réussi à rétablir l'accessibilité. Pour de nombreux acheteurs, le marché reste presque aussi inaccessible qu'avant le début de la baisse. L'analyse cite le boom immobilier lié à la pandémie comme un facteur durable ayant un impact sur les prix.

Les prix de référence des logements ont chuté d'environ 20 % à l'échelle nationale depuis 2022, avec des baisses dépassant 30 % sur certains marchés. Malgré cela, le sondage Nanos Research mené par Bloomberg a révélé que 55 % des Canadiens souhaitent que les prix baissent encore davantage. Chez les Canadiens âgés de 18 à 34 ans, ce chiffre atteint 69 %. Il est intéressant de noter que même les propriétaires actuels sont largement favorables à de nouvelles baisses. Environ deux tiers des propriétaires interrogés ont déclaré que la baisse des prix de l'immobilier constituait une évolution positive ou plutôt positive pour le marché immobilier canadien, une statistique surprenante pour certains.

Pourquoi une correction aussi importante ?

Les économistes expliquent que cette baisse s'explique simplement par le retour du marché immobilier à la normale. La correction efface en grande partie les gains exceptionnels enregistrés pendant la pandémie plutôt que de créer des logements véritablement abordables. Robert Hogue, économiste en chef adjoint chez RBC, a déclaré que si la baisse semble spectaculaire sur le papier, elle fait suite à une hausse des prix encore plus importante entre 2020 et 2022. Dans de nombreuses régions, la valeur des logements est simplement revenue à peu près à son niveau d'avant la pandémie. Le problème, soulignent les experts, est que l'accessibilité était déjà considérée comme une crise nationale avant même l'arrivée de la COVID-19.

Mike Moffatt, fondateur de l'initiative « Missing Middle » de l'Université d'Ottawa, a fait valoir que cette baisse met en évidence à quel point les prix de l'immobilier se sont fondamentalement déconnectés des revenus des ménages. Selon M. Moffatt, les prix peuvent baisser de 15 à 20 % tout en restant hors de portée de nombreuses familles de la classe moyenne. Il a déclaré que le marché actuel montre à quel point l'accessibilité s'est gravement détériorée au cours de la dernière décennie. Alors que les responsables politiques saluent souvent la baisse des prix comme la preuve que la crise s'atténue, de nombreux acheteurs potentiels constatent que l'accession à la propriété reste mathématiquement impossible sans une fortune familiale substantielle ou des revenus exceptionnellement élevés.

Les grandes villes sont encore plus en difficulté

La crise de l'accessibilité est particulièrement grave dans les plus grandes villes du Canada. Les données de la RBC citées dans le rapport montrent que les ménages de Vancouver doivent encore consacrer environ 88 % de leur revenu aux coûts liés à l'accession à la propriété, tandis que ceux de Toronto doivent y consacrer environ 63 %. Ces chiffres restent parmi les plus élevés d'Amérique du Nord malgré des années de baisse des prix. Concrètement, de nombreux jeunes Canadiens continuent de se heurter aux mêmes obstacles qu'avant la correction : des exigences élevées en matière d'apport personnel, des coûts hypothécaires élevés et des revenus qui n'ont pas suivi la hausse des prix de l'immobilier.

Des prix élevés qui affectent les marchés

Cette situation a donné naissance à un marché immobilier inhabituel où les prix baissent, mais où les acheteurs restent hésitants. L'agent immobilier torontois Alexis D'Souza a déclaré à Bloomberg que les primo-accédants se demandent de plus en plus si les prix pourraient encore baisser avant de se lancer dans l'achat. Certains Canadiens qui ont acheté près du pic du marché en ont déjà fait les frais. Mme D'Souza a indiqué que l'appartement qu'elle a acheté avec son partenaire en 2022 a perdu de la valeur depuis lors. Cette incertitude a rendu de nombreux acheteurs potentiels réticents à entrer sur le marché, malgré des conditions plus favorables qu'il y a plusieurs années. L'instabilité du marché signifie que la plupart des Canadiens n'ont pas les moyens d'acheter une maison, mais même ceux qui en ont les moyens hésitent à risquer un mauvais retour sur investissement.

Pour l'instant, le marché immobilier canadien reste enlisé dans une situation intermédiaire intenable. Les prix baissent, les loyers se stabilisent et l'offre augmente, mais de nombreux Canadiens n'ont toujours pas les moyens d'acheter une maison. Il en résulte un paradoxe que peu auraient pu prévoir lors de la frénésie immobilière de la pandémie : l'une des plus importantes corrections immobilières de ces dernières décennies s'est produite, mais pour la majorité des futurs propriétaires, la perspective d'accéder à la propriété reste aussi lointaine qu'auparavant.