Selon cet économiste, l’accessibilité au logement coûtera près de 2 000 milliards de dollars

Selon une nouvelle analyse de l'économiste Charles St-Arnaud, le rétablissement de l'accessibilité au logement au Canada pourrait nécessiter jusqu'à 1 700 milliards de dollars d'investissements supplémentaires au cours de la prochaine décennie. Selon M. St-Arnaud, la pénurie de logements dans le pays ne peut être résolue sans une augmentation spectaculaire des dépenses de construction. Charles St-Arnaud, économiste en chef chez Servus Credit Union, estime que le Canada devra construire environ 4,8 millions de logements au cours des dix prochaines années pour ramener l'accessibilité à des niveaux plus viables. Atteindre cet objectif nécessiterait que les investissements annuels dans la construction résidentielle dépassent largement les niveaux actuels, ce qui exercerait une nouvelle pression sur les gouvernements, les investisseurs et les ménages déjà confrontés à des difficultés financières croissantes.

Ce rapport s'appuie sur l'estimation de la Société canadienne d'hypothèques et de logement selon laquelle 4,8 millions de logements doivent être construits au cours de la prochaine décennie pour rétablir l'accessibilité au logement. M. St-Arnaud calcule que la réalisation de ces logements coûterait entre 2 400 milliards et 3 600 milliards de dollars, en supposant un coût de construction global compris entre 500 000 et 750 000 dollars par unité. Comme environ 2,5 millions de logements devraient déjà être construits selon les prévisions actuelles, l'investissement supplémentaire nécessaire se situe entre 1 200 milliards et 1 700 milliards de dollars, ce qui illustre l'ampleur du défi que représente l'offre de logements au Canada.

Le Canada investit dans la construction

Le Canada a investi environ 116 milliards de dollars dans la construction résidentielle neuve en 2025. Maintenir ce rythme au cours de la prochaine décennie générerait environ 1 200 milliards de dollars d'investissement total, soit environ la moitié de ce qui pourrait finalement être nécessaire pour atteindre les objectifs en matière de logement. St-Arnaud estime que les dépenses annuelles consacrées à la construction résidentielle devraient être multipliées par deux ou trois par rapport à leur niveau actuel si le Canada souhaite combler le déficit d'accessibilité au logement. Il souligne que le coût global pourrait être réduit grâce à une baisse des redevances d'aménagement, à une adoption plus large des logements préfabriqués et à des améliorations des technologies de construction permettant d'accroître la productivité dans l'ensemble du secteur du bâtiment.

Bien que le rapport se concentre sur le logement, M. St-Arnaud fait valoir que la construction de logements neufs ne peut être considérée isolément. Le Canada est simultanément confronté à des demandes croissantes d'investissements dans les infrastructures de transport, la défense, la production d'électricité et les projets visant à améliorer la productivité. Ces priorités se disputeront le même vivier de capitaux d'investissement nationaux et internationaux. Les pouvoirs publics, les entreprises et les promoteurs auront tous besoin de financements au même moment, ce qui accroîtra la pression sur les marchés financiers et rendra potentiellement plus difficile l'obtention de financements pour les grands projets sans offrir de rendements plus élevés aux investisseurs.

Le rapport fait valoir que les ménages canadiens ne sont guère en mesure de fournir à eux seuls suffisamment de capitaux supplémentaires. Les ménages sont en effet des emprunteurs nets depuis la fin des années 1990, principalement en raison de la dette hypothécaire et des investissements immobiliers résidentiels. Pour inverser cette tendance, il faudrait que les Canadiens empruntent moins, réduisent leur endettement actuel et augmentent leur épargne personnelle, alors même que beaucoup continuent de faire face à des coûts de logement élevés et à des pressions plus générales sur l'accessibilité au logement. En conséquence, St-Arnaud conclut que le Canada devra probablement s'appuyer beaucoup plus fortement sur les investissements étrangers pour financer l'expansion de la construction de logements.

Pour attirer davantage d'investissements internationaux, le Canada devra toutefois rester compétitif face aux autres marchés en quête des mêmes capitaux. M. St-Arnaud fait valoir que les investisseurs s'attendront à des rendements prévisibles, à une plus grande certitude quant à la réalisation des projets dans les délais prévus et à une réduction des risques réglementaires avant d'engager des fonds importants. Sans ces conditions, les capitaux pourraient plutôt affluer vers des juridictions offrant des rendements plus élevés ou une moindre incertitude en matière d'investissement. Le rapport suggère que l'amélioration des délais d'approbation des projets et la réduction des obstacles à la construction pourraient rendre les programmes immobiliers canadiens plus attractifs pour les investisseurs institutionnels et les marchés financiers mondiaux.

Une demande accrue de capitaux d'investissement pourrait également avoir des conséquences imprévues sur l'économie dans son ensemble. Si les pouvoirs publics et les promoteurs immobiliers doivent proposer des taux d'intérêt ou des rendements plus élevés pour attirer des financements, les coûts d'emprunt dans l'ensemble de l'économie pourraient rester élevés plus longtemps. Cela augmenterait les frais de financement tant pour les programmes immobiliers résidentiels que pour les projets d'infrastructure et les entreprises privées. Certains projets qui semblent aujourd'hui viables financièrement pourraient devenir non rentables si les coûts d'emprunt continuaient d'augmenter, réduisant ainsi le nombre total de logements et d'infrastructures finalement livrés malgré une demande accrue de nouvelles constructions.

M. St-Arnaud suggère que les gouvernements pourraient contribuer à relever ces défis en encourageant les fonds de pension, les gestionnaires d'actifs et les ménages à orienter davantage leurs investissements vers des projets canadiens. Il fait également valoir que la réglementation financière pourrait être adaptée afin de favoriser l'octroi de prêts aux entreprises tout en réduisant la dépendance de longue date de l'économie à l'égard de l'endettement des ménages. Bien que le coût précis du rétablissement de l'accessibilité au logement reste incertain, le rapport conclut que le défi va bien au-delà de la simple construction de logements supplémentaires. Pour atteindre les objectifs du Canada en matière de logement, il faudra des niveaux d'investissement sans précédent, des réformes politiques durables et l'accès à des capitaux nettement plus importants que ceux que le pays consacre actuellement à la construction résidentielle.